小司为你解读——新冠疫情下房屋租赁合同履行法律问题

发表时间: 2020-02-08     来源: 时雪峰     浏览量：3789 次

    这个春节，新型冠状病毒感染的肺炎疫情牵动着每个人的心，疫情防控形势十分严峻，有关疫情下房屋租赁的问题也摆了上来。
那么，

01新型冠状病毒肺炎疫情是否构成了不可抗力？房屋租赁合同是否可以依照《中华人民共和国合同法》有关不可抗力的相关规定予以应对？

答：1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。这次的新型冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力。

新型冠状病毒肺炎疫情与2003年非典极其相似。2003年6月11日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号），以下简称“非典审判通知”。虽然该通知已经被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》废止，但该通知作为法院在相当一段时间内应对非典疫情案例过程当中处理相关纠纷的参考文件，有极大的借鉴价值。

非典审判通知第三条关于“依法妥善处理好与“非典”防治有关的民事案件”中明确予以规定：“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”而《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条就是我国法律明确的“不可抗力条款”。

因此，从最高院当时对非典疫情的司法态度，非典疫情期间构成了合同法规定范围内的不可抗力因素。由此可以推断，此次新型冠状病毒肺炎疫情已经构成了不可抗力，在此情况下可以依照合同法有关不可抗力的相关规定予以应对。

2、房屋租赁合同是否能以不可抗力为由主张合同的变更或者解除，应当从房租租赁合同的具体情况而定。新型冠状病毒肺炎疫情并不当然导致合同解除。

如果主张解除合同，需要不可抗力因素与合同无法履行必须有明确的因果关系，即该不可抗力事件根本上导致了合同履行不能。而对于大部分租赁合同来说，这次疫情虽然短期会致使承租人无法正常使用租赁房屋，但是从长期看从并不会致使其租赁的合同目的无法实现，不能以疫情为由必然要求终止合同，需要客观判断新型冠状病毒肺炎疫情与合同不能履行之间明确的因果关系。因新型冠状病毒肺炎疫情期间产生的损失依照公平原则予以处理，如租赁房产无法实际使用等实际损害的发生，就租金的支付上，应当适用公平原则予以处理。在承租人配合政府不开工的前提下，承租人可以基于未实际使用租赁房产的事实，要求房东予以一定程度的减免租金。

02新型冠状病毒肺炎疫情是否适用“情势变更”原则？是否可以据此主张变更租赁合同？

答：首先，我们来看一下法律上对于情势变更的规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。相比因“不可抗力”而主张合同解除或变更，情势变更原则的适用需要诉诸于法院，但是需论证该情况不属于商业风险且导致继续履行合同对一方当事人显失公平。

关于房屋租赁合同的问题，需要分情况进行讨论：对于商业性质的租赁合同（如商铺、写字楼、厂房等），承租方可以尝试主张“情势变更”，由于租金定价既然已经考虑了营业收入的成分，在不能营业的情况下，出租人还需要按原来租金享受收益，对承租人来说会存在显失公平的可能。对于生活性质的租赁合同（如住房等），由于承租方可能会由于封路等相关原因不能及时返回工作地，在该期间无法履行租赁协议，因此对于房租是否可以适用“情势变更”也有一定的主张空间。

总结：如果疫情会导致整个租赁合同无法继续履行，那么可以尝试主张不可抗力来解除合同；如果只是导致合同暂时不能正常履行，但不会必然导致合同目的不能实现，则对于继续履合同而面临显失公平的一方，可以尝试主张“情势变更”依法维护自己的权益。

03经营性房屋租赁合同履行中，因受此次疫情的影响短时间内经营难以恢复，是否可以解除与出租方的商铺租赁合同？

答：这里应当区分长期租赁合同与短期特定目的的租赁合同。对长期租赁合同而言，若在双方租赁合同对此没有明确约定（如爆发大规模疫情可以提前解除合同）的情形下，仅以受疫情影响而不能实现合同目的为由提出解除租赁合同的，将构成违约。因为短期的疫情影响并不会导致双方签订的长期租赁合同的目的不能实现，在没有约定解除条件又不符合法定解除条件的情形下，单方解除合同将构成违约。如承租人坚持要解除租赁合同，可以通过与出租人协商的方式解决。

对于短期租赁合同而言（比如仅在春节假期为推广产品而签订的场地租赁合同），因为受疫情的影响，不应再组织人员聚集的活动，承租人可以合同目的不能实现为由，解除双方签订的租赁合同。

04承租人能否要求减免受此次疫情影响停业期间的租金？

答：此次新型冠状病毒感染的肺炎疫情的大面积爆发，属于突发公共卫生事件，江苏省已启动重大突发公共卫生事件一级响应，全力防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情。根据相关法律法规及《国家突发公共卫生事件应急预案》、《江苏省突发公共卫生事件应急预案》的规定，应急处理指挥部在必要时可以采取停止集市、集会、剧院演出以及其他人群聚集的活动；停工、停业、停课等措施。如承租人租赁的商铺根据防控要求暂停营业或关闭市场时，可以根据公平原则，向出租人提出减免暂停营业或关闭市场期间的租金，并经双方协商一致后，签订书面补充协议。但承租人擅自减少租金，会导致未按合同约定支付租金而带来的违约风险。

05作为居住用房的承租人，其承租的居住房屋空置期间的租金能否减免？（如武汉来常熟的务工人员在封城前已经回武汉过年，现在因武汉封城暂时无法回常熟工作，其在常熟承租的居住性房屋的租金）

答：一般来说，突发公共卫生事件对于即时性合同的履行造成的影响是比较突出的，如餐饮、旅游、公共交通和物流运输合同，而房屋租赁合同不属于即时性合同，受到此次疫情的影响也仅限于某个时间段内。对于因政府制定的强制隔离措施造成不能返回工作地租赁房屋居住所造成的空置期间的租金损失能否减免，首先是看与出租方的租赁合同中有没有明确的约定，有约定的按照约定处理；如果没有约定的，在未出台新的司法解释或相关规定的情况下，我们认为可以参照2003年非典期间最高院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》的精神，以不可抗力和公平原则为由，和房东协商减免租金。但居住型用房与经营性用房有明显的区别，鉴于两种性质的房屋在签订租赁合同时目的的明显差异，经营性用房在因疫情暂停使用期间造成的损失是相对明显的，包含房租金损失、停业损失等，但是居住型用房的损失相对较小。

06因此次疫情而停止营业的商铺，若出租人不愿意减免租金，承租人起诉到法院，其请求是否能够得到支持？   

答：此次疫情与非典相似，结合全国范围内检索因非典原因造成租金损失的案例。大部分法院支持减免租金，其中有法院认为可以全免，也有法院认为应当双方合理分担租金损失，因此支持部分免除。仍有少数法院不支持减免租金，不支持的理由主要有：非典并不必然导致经营目落空，不构成情势变更，即使构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担非典导致的不利后果；“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应经由营者应承担；非典期间后主张减免租金的，超过诉讼时效的，法院不予支持。支持的理由主要为：“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金；非典期间要求免除租金是合理的，双方在非典之后也继续履行了合同，法院可认定减免租赁费成立；“非典”疫情属于不可抗力，因此停止经营期间应酌情减免租金。

因此，对于是否减免租金，法官有一定的自由裁量权，各地的法院做法也不尽会相同。但总体来说，考虑到疫情的不可抗力、承租方产生的实际产生的损失以及公平原则，法院大多会支持减免租金，但同时也需要结合具体案例中的特殊情况综合分析，不存在必然性。

07承租人因无法正常经营或者使用与出租人协商减免租金时应注意什么？
答：
1、应对新型冠状病毒肺炎疫情，配合政府不开工、不经营的前提下，承租人应当将所涉及房屋停止使用的事项，及时通知出租方，以便后续的租金减免的协商。
2、承租方可通过协商与出租方达成租金减免的相关书面协议，若能协商，将来能直接依据该书面协议要求减免租金，避免发生争议。
3、在疫情得到控制后，对于减免租金若无法达成一致意见，应及时通过其他途径主张权利，但是应当注意法律规定的三年诉讼时效期限，诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，因此最迟在与出租人就减免租金协商不成后3年内向法院或仲裁提起诉讼或者仲裁处理纠纷。
4、及时关注国家后续出台的相关政策和文件、或行业出台的文件。如苏州房地产经济业协议和租赁分会发布了苏经协[2020]2号《万众一心，抗击疫情 关于适度减免各类经营主体租户租金的倡议书》，虽然该倡议书并非政府文件，但对于当前形势下租赁合同的履行也具有参考价值。

08承租人以新型冠状病毒肺炎疫情为由拖欠租金，是否构成违约？出租人是否据此可以直接解除租赁合同？

答：承租人因疫情防控和治疗需要而被采取强制性隔离措施，造成无法及时足额支付租赁价款的，如情况属实，属于不可抗力因素，不构成违约，出租人无权单方解除租赁合同。但是承租人被解除隔离措施后仍不支付租金，经出租人催告且经过合理宽限期后仍继续拖欠租金的，出租人有权依据《合同法》九十四条合同法定解除权第三款的规定，即“因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的。债务人无正当理由，若对于未约定履行期限，在债权人催告后仍未履行的，债权人便可享有合同解除权”，单方通知承租人解除租赁合同。在出租人催告支付租金以及发通知解除合同时，最好采取书面的形式，并将通知的书面材料妥善保存，以防后续出现纠纷时作为证据使用。


09因此次肺炎疫情取消国内旅游和度假安排而不需要租赁当地房屋的情况下，能否向出租人主张解除租赁合同并返还定金？
答：若出发地或租赁房屋中的任一所在地属于本次突发公共卫生事件中政府强制性隔离范围，且租赁期限与隔离期存在重合或交叉关联性的；或者本人或家人因感染（疑似感染）新冠病毒而被隔离治疗（观察）的，因此客观原因造成无法实现合同目的而不能履行已经订立的租赁合同，可单方提出解除合同并要求接受定金的一方退回收到的定金，但应及时通知对方并提供相应证明材料的义务。


以上系我们律师团队结合法律规定，对于新型冠状病毒肺炎疫情下合同履行的一般性建议，不作为正式的法律意见，仅供参考；如果遇到具体的法律问题，欢迎与我们联系，我们将结合具体事实和法律，给与专业的法律意见。